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引 言
回首2022年，受疫情冲击、地产格局动荡及其他因素搅动，国内物管市场“泥沙俱下”。在经历2018年到2021年上半年的一段高光行情之后，今年以来，不论是港股、还是a股市场表现都非常黯淡，市场投资者信心整体较为低迷。
截至2022年12月31日，hspsm（恒生物业服务及管理指数）全年跌幅38.43%，与此同时，恒生指数在过去的一年跌幅为15.46%。物管板块跌幅明显远超大盘。而还是在物业股于11月集体反攻一轮后的结果，若没有此段行情，物管板块的跌幅将远超现在。
相比于行情，2022年物管企业奔赴资本市场上市的热情明显减弱，企业递交招股书后或主动、或被动地“卖身”反倒成为了一定时间内频繁出现的现象，另一方面，物企间的并购重组，今年除了部分央企国企物企外，民企参与其中的热情正在极大幅度地下滑。母公司流动性吃紧、经营吃紧、仅仅是能够顺利熬过2022年，已经让大部分的企业耗尽了力气。
展望2023年，物管市场的“寒气”是否会伴随春日的到来逐渐褪散？新物业观察对2023年物管市场进行了五个展望猜想，旨在修正逻辑，供读者参考！
猜想一：2023年物管市场是否具备回暖的条件
2023年物管市场能否顺利回暖，并走上重回巅峰之路，其背后核心逻辑之一在于：地产三支箭的政策推出后，地产板块的修复程度究竟如何。
因为从基本面来看，即使在2022年地产板块低迷的当下，物业管理的规模仍在稳步扩张。光大证券在研报中表示，2022年上半年，在宏观经济与地产开发环境影响下，叠加疫情和消费低迷因素扰动，物业管理规模仍实现稳健扩张，营收和归母净利润稳定增长，证明物业服务行业具备可穿越经济周期的增长模式，以及轻资产、低杠杆、高效率的运营优势，基本面稳健。
在基本面没有大问题的前提下，2022年物业股的表现绝大多数时候走的都是地产股的伴生行情，被“错杀”的情况成为常态。尽管我们经常谈物企所谓“独立性”，然而资本市场的考量显然要简单粗暴的多，地产不抬头，物企的估值持续下滑几乎是不可阻挡的事实。
另一方面，三支箭的政策对于地产板块目前起到的提振作用还未完全显现，部分地产行业人士透露，“三支箭”的陆续射出对房地产市场有一定的激活作用，从政策出台后地产股的一波上涨行情就可以看出政策对投资层面的利好，更重要的是，房企是否受益关键要看销售端能否好转，毕竟市场回暖还是要靠房企自主造血能力的提升。
猜想二：并购重组是否回暖
根据中指院的数据显示，截至目前，2022年物管行业已披露相关信息的并购交易为31宗，交易金额约106.3亿元，相比2021全年交易总额大幅收缩约70.8%。
国资背景企业表现活跃，凭借其稳健经营和充足现金在并购市场共参与并购事件约11宗，涉及金额59.3亿元，约占全年并购金额55.8%。
大宗交易减少，2022年以来单项并购金额超过10亿元的案例共发生四宗，其中三宗为央企华润万象生活发起，分别是以10.6亿元收购禹洲物业、22.6亿元收购中南服务以及10.37亿元收购祥生物业。
这一局面是否会在2023年发生转变？一方面，物业管理行业的集中度仍然相对较低，企业并购做规模的意愿存在，不少专家观点认为：随着房地产市场趋稳，房企资金压力缓解，后面还会有一波新一轮收并购的浪潮。
另一方面，在经历了2020年和2021年的大干快上，业内性价比的标的正在逐步减少，而随着行情的下跌，物企估值不断下跌也成为了2022年物企并购行情偏淡的主要原因，因此随着地产趋稳，带动物企估值回暖，自然也将带动物企并购重组的重新回暖。
猜想三：物企ipo数量是否会增多
2022年，物业服务企业ipo节奏明显放缓，中指院数据指出，截至目前成功在港股上市企业共6家，分别是金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商生活服务、苏新服务、万物云。2022年企业ipo融资总额为74.4亿港元，新增上市企业数量及融资水平收缩至2018年水平。
据克而瑞物管和中物研协统计，2022年新上市的6家物企从初次交表到成功上市平均历时294天，较2021年13家新上市物企平均用时延长89天，较2020年17家新上市物企平均用时延长157天。
而目前仍在排队等待上市的物企中，龙湖智创生活、万达商管、润华智慧健康等企业都经历了多次递表，上市之路不甚顺畅。对此，克而瑞分析人士认为，由于房地产市场遇冷，房企资金链普遍比较紧张，除了受物企自身上市意愿的影响外，港交所对物企上市的审批也更加严格，放行速度明显变缓。
这一局面是否会在2023年发生变化？目前来看，基本不会。过去那种排队上市的盛况或许将不再出现。有行业人士表示，随着万物云这样的龙头上市，基本意味着整体物管资本市场都被加上了盖子，也意味着物业行业的第一波资本红利已到尾声。
猜想四：物业下一片新蓝海在哪里
前两年城市服务一直被视为物业的新蓝海，一时间，市场上物企蜂拥杀入，“蓝海”变“红海”。2023年，物业领域的蓝海市场在哪里？
从目前的公开资料而言，除了近年来持续强调的“物业 养老”、乡村物业以及智慧物业这样的概念屡次获得国家级政策的加持外，近期“物业 家政”也受到了来自国家的关注。
2022年12月，国家发改委等11部门发布《关于推动家政进社区的指导意见》，鼓励家政企业以独营、嵌入、合作、线上等方式进驻社区，开展培训、招聘、服务等家政相关业务。
本次《意见》中提到，鼓励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构，或与家政企业开展合作，积极拓展服务范围。鼓励各地打造地域性家政品牌，推动酒店业、物业、养老服务业、互联网业、制造业等大型企业进入家政服务领域。物业管理企业是完整社区建设的重要一环，在家政服务建设连锁网点、匹配用户需求、提供手机版亚博的售后服务等方面有先天优势，相对于其他参与主体更能够形成有效的稳定服务关系。
中信证券认为，物业服务企业是本轮推进家政服务进社区的重要参与主体。不止于家政服务，物业管理公司高效利用小区公共空间将获得普遍性鼓励。《意见》鼓励社区就近就业。物业管理作为最贴近社区的行业，包括融合家政服务在内，有望未来在社区就近就业方面大显身手——也可能获得配套政策的支持。
《意见》中表示，支持多种方式进社区，包括鼓励物业服务企业自行开设家政服务机构，也支持家政企业与物业服务企业开展合作，在团购平台上开通销售渠道。目前而言，头部物业管理企业基本开展家政服务业务探索，唯规模不大。
中信证券表示，物业服务企业有社区网点布局以及对社区居民需求高效匹配的先天优势，可能成为头部家政企业进入社区的重要渠道。而一些在单一区域具备足够业务浓度的物业管理企业，也可能通过自营方式建立区域性连锁家政品牌，物业服务企业的家政业务有望得到突破。
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——来源于物业深度观察
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